Presentan expertos los 5 indicadores financieros clave para invertir en bienes raíces

• Explican en Webinar de University Tower® qué debemos tomar en cuenta al momento de evaluar una inversión inmobiliaria.
  
• La charla completa se puede ver en: https://youtu.be/aMtbuw2jKrQ 

Ciudad de México, a 2 de diciembre de 2024.- Durante el reciente webinar organizado por University Tower®, la torre residencial más alta de Paseo de la Reforma, titulado “Bienes raíces y finanzas”, especialistas presentaron los 5 indicadores financieros CLAVE que toda persona debe analizar al invertir en bienes raíces.

La charla contó con la participación de Moris Dieck, asesor financiero y consultor de negocios; Enrique Téllez, Co-Director de desarrolladora del parque®, y Emilio García, Analista de Nuevos Negocios de desarrolladora del parque®, quienes explicaron en detalle estos indicadores fundamentales:

1. Ganancia en bienes raíces. Los bienes raíces son considerados un instrumento de inversión híbrido, ya que combinan características de renta fija y renta variable: 

        a) La renta fija se genera mediante contratos de arrendamiento, con flujos predecibles y constantes. Ejemplo: cetes, bonos, la inversión a plazo en cualquier banco. Suelen ser instrumentos más conservadores al dar certeza de su rendimiento en tiempo y forma. 

        b) La renta variable proviene de la plusvalía, que depende de factores como ubicación, demanda y dinámica del mercado, por lo que no hay certeza de la ganancia a obtener. 

“Los bienes raíces son instrumentos híbridos porque combinan ambos tipos de renta. Los bienes raíces protegen frente a la inflación y combinan ingresos fijos por rentas con el crecimiento del valor de la propiedad a largo plazo. Esto los hace indispensables en un portafolio diversificado”, explicó Moris Dieck.

En ese sentido, Enrique Téllez comentó que el bien raíz debe formar parte de un portafolio de inversión, ya que al tener activos fijos se tiene la liquidez para entrar a la renta variable. “La tasa fija da flujo y la variable brinda rendimiento, ya que, en los últimos 20 años, el sector inmobiliario ha mostrado los rendimientos más consistentes en México, especialmente en la Ciudad de México”.

2. CAP rate (rendimiento de la propiedad). El segundo indicador es el CAP rate, que mide el rendimiento anual generado por la propiedad en relación con su valor de mercado. Se calcula dividiendo el ingreso operativo neto (ingresos por rentas menos gastos como mantenimiento, comisiones e impuestos) entre el valor actual de la propiedad. Este indicador es clave para evaluar el retorno fijo de un inmueble. 

3. Retorno de Inversión (ROI). El ROI refleja la ganancia obtenida de una inversión en comparación con su precio de compra. Dieck recomendó analizar el ROI a cinco años, considerando tanto la renta fija como la plusvalía acumulada, para tomar decisiones más informadas.

4. Regla del 72. Este indicador permite calcular en cuántos años se duplicará una inversión. Se obtiene dividiendo 72 entre la suma de los rendimientos anuales (CAP rate + plusvalía). Por ejemplo, si una propiedad genera un 5% de CAP rate y un 10% de plusvalía, el dinero invertido se duplicaría en 4.8 años. Al evaluar diferentes propiedades se vuelve relevante estar haciendo este cálculo.

5. Tasa Interna de Retorno (TIR). A diferencia del ROI, la TIR mide la eficiencia de los flujos de efectivo generados por la inversión, indicando el tiempo de recuperación del capital. “La TIR mide la eficiencia de los flujos y entre más rápido los obtienes, mejor, porque es dinero que dispones. Una TIR alta es ideal, ya que permite reinvertir en nuevos proyectos. Para cualquier proyecto, en este caso bienes raíces, este indicador se vuelve más relevante”, sostuvo el asesor financiero.

“Tomando en cuenta estos indicadores, la decisión de compra de un inmueble pasa de ser una decisión de corazón a una decisión financiera más informada. Aquí está la distinción de una compra patrimonial y una de inversión. Por eso se vuelve relevante entrar al tema de los números”, comentó Dieck. 

Durante su intervención, Emilio García, Analista de Nuevos Negocios de desarrolladora del parque®, centró su atención en el perfil de los inversionistas especulativos. Explicó que, aunque el riesgo asociado a los inmuebles está significativamente limitado, este tipo de inversionista tiende a buscar propiedades que ofrezcan una plusvalía considerable y alto rendimiento en rentas. Este enfoque se sustenta en la expectativa de maximizar el retorno de inversión en un periodo relativamente corto, aprovechando las condiciones del mercado.

Detalló que, al invertir en University Tower®, los indicadores financieros reflejan un rendimiento atractivo respaldado por los más de 400 clientes actuales del proyecto. De acuerdo con sus cálculos, el CAP rate, que mide el rendimiento operativo neto frente al valor de la propiedad, alcanza un 3.91%. Además, el cash on cash, que representa el ingreso operativo neto anual en relación con la inversión inicial, se sitúa en un 10.73% anual. Asimismo, destacó que el desarrollo proyecta un Retorno de Inversión (ROI) acumulado del 80.44% y una Tasa Interna de Retorno (TIR) del 13.59%.”Hablando del ROI, estamos ante una plusvalía real que refleja cómo el mercado valida el proyecto y cómo los clientes ven materializada su inversión”, afirmó García. Como ejemplo, compartió que, en los últimos meses, las ventas de los departamentos en University Tower® han cerrado a un promedio de $140,000 pesos por metro cuadrado. En contraste, clientes que adquirieron unidades al inicio del desarrollo pagaron $70,000 pesos por metro cuadrado, lo que representa un ROI cercano al 100%. “Esto no solo confirma la calidad del producto desde la perspectiva del desarrollador, sino que también demuestra a los clientes que la plusvalía proyectada se ha cumplido e incluso superado”, subrayó.

García también destacó el impacto de la Regla del 72 aplicada a University Tower®, los clientes podrían duplicar su capital en 5.3 años, gracias a la combinación de ingresos por renta y el incremento en el valor de la propiedad. “Este cálculo es crucial para evaluar diferentes opciones inmobiliarias y tomar decisiones informadas”, explicó.

“Los resultados financieros obtenidos en University Tower® validan la estrategia del proyecto y lo posicionan como una de las mejores opciones en el mercado inmobiliario actual, especialmente para inversionistas que buscan diversificar su portafolio y obtener rendimientos sostenibles tanto a corto como a largo plazo”, enfatizó.

Por último, Téllez habló de los diferentes perfiles de inversionistas de University Tower®:  

• El primer segmento son los que adquirieron al principio del proyecto, en los primeros 3 años, para vender al finalizar la construcción y aprovechar la plusvalía.
  
• El otro segmento, que son la mayoría, tiene una visión de mediano o largo plazo que busca ingresos constantes por renta fija y plusvalía en una ubicación estratégica como Paseo de la Reforma, donde las rentas son altamente competitivas.
  

La charla completa se puede ver en la siguiente liga: https://youtu.be/aMtbuw2jKrQ     

Acerca de desarrolladora del parque ®

Con más de 20 años en la industria inmobiliaria y más de un millón de metros cuadrados distribuidos en más de mil viviendas entregadas y arriba de 500 mil metros cuadrados de oficinas construidos, Desarrolladora del Parque (DDP) nace de la necesidad de crear experiencias inmobiliarias centradas en las personas, empáticas y transparentes. Expertos en la creación de espacios de calidad que se convertirán en hogares para crecer, en donde cada rincón fue pensando en quienes vivirán ahí y los momentos que compartirán. DDP está detrás de más de 25 proyectos únicos entre los que destacan Downtown Santa Fe, One o One, Lomas Cantabria, Dos Patios, Puerta Coyoacán, Puerta Alameda, Reforma 2394, Loma Larga 25, Puerta Nevado, Puerta Santa Lucía, Puerta Jardín, Reserva de los Jinetes, Up Santa Fe, University Tower, Live Polanco, Work Lomas, Work Polanco, Work Santa Fe, Empresalia y Agwa Bosques. Conoce University Tower  en https://universitytower.mx.

Fuente:

• Boletín e imagen cortesía de Desarrolladora del Parque